Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e a posterior edição da Lei Complementar nº 214/2025, o sistema tributário brasileiro passou por significativas mudanças na tributação sobre o consumo. Entre os diversos impactos gerados pela substituição de tributos como o ISS, PIS, COFINS e ICMS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”), destaca-se o alargamento da base de incidência para alcançar operações que até então eram imunes à tributação indireta, como a locação e o arrendamento de imóveis.
Com efeito, se antes a locação de bens imóveis era isenta do ISS, e a tributação sobre imóveis se restringia ao recolhimento de ITBI (na transferência onerosa) e ao IR (sobre renda e ganho de capital), a nova legislação amplia substancialmente a base de incidência, afetando tanto pessoas jurídicas quanto pessoas físicas, isto porque, com a nova legislação, as operações onerosas de locação, cessão onerosa e arrendamento passam a ser expressamente incluídas no rol de hipóteses de incidência do IBS e da CBS, tanto para pessoas jurídicas quanto para pessoas físicas, desde que observados determinados critérios objetivos de habitualidade e volume financeiro.
A Lei Complementar nº 214/2025 define como operações onerosas passíveis de tributação aquelas que envolvem contraprestação, incluindo expressamente no artigo 252, inciso III, a locação, arrendamento e cessão onerosa de bens imóveis. Além disso, o artigo 251 estabelece os critérios para que o contribuinte pessoa física seja considerado sujeito ao regime regular de apuração do IBS e da CBS.
Em síntese, as pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior, tiver (i) auferido receita superior a R$ 240.000,00 com operações de locação, arrendamento ou cessão de imóveis; e (ii) tais operações envolverem mais de três bens imóveis distintos.
A LC ainda faz uma ressalva que, caso no ano corrente a receita ultrapasse em 20% o valor de referência (ou seja, atinja R$ 288.000,00), o contribuinte também será enquadrado no regime regular, mesmo que não tenha locado mais de três imóveis.
Fundamental destacar a grande novidade trazida pela LC 214, que ainda prevê hipótese de tributação das locações por temporada quando inferior a 90 dias ininterruptos, como no caso de plataformas digitais como o Airbnb, Booking.com, etc., que passa a ser tributada de forma equiparada aos serviços de hotelaria, mesmo que praticada por pessoa física. Trata-se, portanto, de mais uma inovação promovida pela reforma tributária, que impactará diretamente a precificação dos alugueis e a estruturação de contratos imobiliários, exigindo uma revisão dos modelos vigentes.
Em termos práticos, a incidência do IBS e da CBS sobre operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passará a valer a partir de 1º de janeiro de 2026, conforme previsto na Lei Complementar nº 214/2025. Essa data marca o início da implementação da nova sistemática tributária sobre o consumo, com aplicação progressiva das alíquotas até sua consolidação plena em 2029.
Embora essa nova sistemática só entre em vigor 1º de janeiro de 2026, é essencial que contribuintes comecem desde já a se preparar para a nova realidade tributária, já que a antecipação no planejamento permitirá avaliar com segurança as melhores estratégias jurídicas e fiscais.
A equipe tributária do MKR LAW está à disposição para quaisquer esclarecimentos sobre o tema.
