O Edson Hypolito, irmão dos ídolos brasileiros da ginástica olímpica e participantes do Big Brother Brasil 2025, Daniele e Dyogo Hypolito, revelou que os irmãos perderam grande quantia em dinheiro ao tentarem comprar um apartamento para os pais e que buscam reaver parte do valor com o prêmio do reality show. Ele denominou o episódio como “golpe do apartamento”.
No caso, os irmãos Hypolito compraram um apartamento na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, em 05 de maio de 2010, pelo valor total de R$ 900.000,00, que, atualizado para os dias atuais, importa em aproximadamente R$ 2.000,000,00. Ocorre que a época da alienação, havia uma ação de execução distribuída em face de uma associação de agentes correspondentes financeiros, figurando como devedoras solidárias as duas sócias da associação, dentre elas, a vendedora do imóvel.
A ação executiva foi distribuída em 04 de setembro de 2009, tendo a vendedora do imóvel, enquanto representante legal da associação, recebido mandado citatório em 12 de novembro de 2009 – isto é: anterior ao registro de averbação da alienação na matrícula do imóvel.
Em razão da plena ciência da vendedora de que havia processo judicial em curso que a poderia levar a insolvência, a compra e venda do imóvel foi declarada sem efeito em relação ao credor da ação executiva, ao fundamento de que a alienação incorreu em fraude à execução.
Após longa batalha judicial, em que os irmãos Hypolito tentaram demonstrar que eram alienantes de boa-fé, a fraude à execução foi mantida, tendo o imóvel de seus pais penhorado e levado a leilão, sendo avaliado em R$ 4.326.000,00 em 06 de dezembro de 2019, e arrematado em hasta pública em 03 de fevereiro de 2021, pelo valor de R$ 2.116.410,00.
De fato, com a perda do imóvel em decorrência da fraude à execução, nada impede que os terceiros adquirentes, como os irmãos Hypolito, possam exigir o reembolso dos valores pagos ao vendedor. Entretanto, é provável que tanto a vendedora, quanto referida associação da qual figurava como sócia, já não possui mais bens em seu nome para quitar referida dívida, tendo dilapidado o patrimônio de 2009 até 2021. Eis o “golpe do apartamento”.
“Golpes”, como o ocorrido pelos irmãos Hypolito, pode ser facilmente evitado se todo o processo de alienação for acompanhado por advogados capacitados e especializados em due diligence imobiliário.
A aquisição de imóvel envolve uma série de cuidados e diligências que, se negligenciados, podem resultar em prejuízos financeiros aos compradores. Dois dos principais problemas enfrentados por compradores desavisados são i) fraude à execução, caso dos irmãos Hypolito; e ii) fraude contra credores (que será objeto de próprio estudo). Ambas as situações podem acarretar na anulação da alienação e a perda do imóvel, destacando a necessidade de uma análise criteriosa antes da concretização do negócio
No processo judicial em referência, os irmãos Hypolito chegaram a tentar demonstrar que foram diligentes quando da alienação, sendo “terceiros adquirentes de boa-fé”.
Porém, documentalmente, não conseguiram comprovar que procederam com a boa-fé exigida por lei, pois, muito embora tenham mostrado que o documento particular de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado em 05/08/2009, ou seja, antes da ciência da execução pela alienante, não exibiram qualquer recibo ou comprovante, atestando a efetiva realização do alegado pagamento, a título de sinal pela compra do apartamento, considerando as precauções que devem tomar um comprador quanto à documentação de elevada quantia (R$530.000,00). Ademais, observou-se no processo que os irmãos chamaram atenção para a promessa de compra e venda, celebrada e registrada em janeiro de 2010, porém, o documento fazia referência retroativa à celebração do compromisso por instrumento particular, bem como aos alegados pagamentos, sem a juntada de extrato bancário das compensações dos referidos cheques, tampouco comprovantes de transferência bancária, não conseguindo demonstrar a boa fé na alienação.
Os únicos comprovantes de transferências bancárias realizadas pelos irmãos em favor da alienante são datados do ano de 2012, em data posterior a propositura e ciência da ação.
Assim, os irmãos, se devidamente instruídos por uma equipe capacitada em due diligence imobiliária, poderiam interromper as negociações, mas preferiram prosseguir e quitar o restante do preço, assumindo integralmente os riscos daí decorrentes.
Diante dos riscos apresentados, a realização de um due diligence imobiliária é fundamental para garantir a segurança jurídica da aquisição de um imóvel. Esse procedimento consiste em uma análise detalhada da situação do bem e do vendedor, incluindo:
- Verificação de ações judiciais e dívidas pendentes que possam comprometer a compra;
- Consulta a certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e fiscais;
- Análise da matrícula do imóvel para identificar ônus, gravames ou restrições;
- Avaliação da regularidade da documentação e da cadeia dominial do bem;
- Exame da capacidade financeira e jurídica do vendedor.
A ausência de um due diligence adequado pode expor o comprador a litígios futuros, perda do imóvel e dificuldades para revender o bem. Para mitigar esses riscos, contar com uma equipe de advogados especializados em direito imobiliário é essencial. Esses profissionais possuem expertise para analisar documentos, identificar possíveis fraudes e propor soluções jurídicas para garantir a concretização do negócio de forma segura.
As inovações tecnológicas ampliaram a transparência dos atos processuais. Hoje, é fácil obter informações sobre o ajuizamento de uma ação, mesmo antes da citação ou da penhora. Com a simples distribuição do processo, já é possível verificar se há demanda contra uma determinada pessoal, por meio de uma consulta no site dos Tribunais em que o imóvel está circunscrito, sem a necessidade, no primeiro momento, do ato citatório.
Portanto, para não correr o risco de cair no mesmo “golpe”, o suporte de advogados capacitados na realização do due diligence imobiliário é uma medida indispensável para evitar problemas futuros e garantir a proteção dos interesses do comprador.
A prevenção e a assessoria jurídica adequada são os melhores caminhos para realizar negócios imobiliários com segurança e tranquilidade.
